中國商業房地產投資市場的新主角－菲律賓房地產投資專家

在2014年的新聞報導中，有關中國投資者在紐約和倫敦等國際大都市購買地標性物業的新聞比比皆是。在這些新聞成為人們關注焦點的同時，另一個重要發展趨勢也在中國市場悄然崛起。我們注意到，2014年，許多專業的中國投資者開始在中國境內購買商業資產。這類投資者並非以往作為中國投資市場主要推動者的自用買家，而是那些有強大投資團隊的專業投資機構，他們了解本地市場，進而獲得豐厚回報。去年取得顯著進展的三類重要國內投資者包括：國內保險公司：多年來，我們一直期待著保險行業能有巨量資金流入房地產，從而大幅改變中國市場發展格局。然而，這一進程遠遠不及當初人們所設想的那樣。究其原因，首先是保險公司必須組建自己的房地產團隊，其次，管理機構對商業地產的收益率要求達到7%左右，這在實際上限制了保險公司的購買選項。在這一收益率限制依然有效的同時，許多保險公司現已組建了大型的房地產投資團隊，並以各種創新方式在中國開展資本投資。這些投資包括在企業層面上與開發商聯合開發、投資物流倉儲等回報率較高的物業類型、或是從賣方手中獲得的收益有保障的項目等。

中國私募股權基金：長期以來，黑石集團和ARA等國際大型投資機構在中國私募股權房地產投資市場中佔據主導地位。在去年，越來越多的本地人民幣私募股權基金得以組建，並涉足中國主要城市的重大商業地產項目交易。許多基金紛紛從那些尋求住宅市場替代投資工具的富裕人群手中募集資金。因此，我們看到更多的資本流入商業地產市場。迄今為止，這些本地基金展現出了相當專業的投資手法，主要關注上海和北京等一線城市的辦公樓市場。例如，歌斐資產管理有限公司於2014年第4季度在上海辦公樓市場完成一主要交易，出資31億元人民幣收購了融綠國際廣場。

具有政府背景的房地產企業：去年，多家與政府相關的房地產企業也參與了多項商業資產交易。此前，這些公司往往更傾向於購買土地進行開發。如今，由於大城市土地供應稀缺而變得非常昂貴，這些企業開始將其投資範圍拓展至現有資產。

上述專業且資金充裕的本地投資者的崛起標誌著中國投資市場日趨成熟。展望今後，預計中國本地房地產投資者將成為中國商業房地產投資市場的主角。事實上，2014年，國內買家的交易額在中國商業地產交易總額中的比重已經達到了76%，為2009年全球金融危機以來的最高點。