【傳宇地產】馬尼拉近年來城鎮的發展及區域建築開發商的特點 @ 菲律賓房地產投資專家

馬尼拉近年來城鎮的發展及區域建築開發商的特點

菲律賓的經濟在過去幾年的快速增長已經為國家大開眼界的重生。不再由分析師和自己的政府官員稱“東亞病夫”，該群島現在被認為是東南亞地區表現最好的增長引擎。

用6.7％的經濟增長在2015年的國際貨幣基金組織（IMF）的預測，商業信心在國內也活躍。事實上，最近由審計公司Punongbayan＆Araullo，均富國際商業報告的地方武裝進行的一項調查顯示，放置在菲律賓的10名成員組成的東盟（東南亞國家聯盟協會）的頂部 – 和第三的世界 – 企業樂觀的方面。

這戲劇性的轉折，帶動創造就業和增長在國內辦公大樓市場，特別是在首都地區的馬尼拉，在該國的頂級商業企業和許多跨國公司的總部。

對甲級辦公大樓的需求激增，由於一個非常強大的業務流程外包（BPO）部門與的只是百分之2.13 2014年底的平均整體空置率，根據世邦魏理仕菲律賓。而對於辦公空間的增大，各地馬尼拉，最近超越孟買，印度作為亞洲頂尖的業務流程外包中心，根據全球諮詢公司Tholons許多地區的需求，都歡迎建立新的城市鄉鎮。

城市鄉鎮，這往往包括商業，住宅，零售和休閒空間，通常與自足定居點有關，但該指定可以不同; 美國的某些地區，比如，描述了這些地區的地方政府單位確定的人口，其中經濟增長和發展的大力推廣。雖然這種政治分類不菲律賓使用，當地的開發商都來界定市區鄉鎮綜合的，可持續的，混合使用的社區，從地上爬起來，人們可以在那裡找到工作，還自己買回家在全市建成。

“鑑於馬尼拉目前的基礎設施問題，業主越來越傾向於自己的工作的附近購買房產，甚至是第二次（或中途）家裡，指出：”伊夫Luethi，KMC MAG集團，基於馬尼拉國際副總裁第一太平戴維斯副。“由於這些誰通常發現自己在這種情況下被高薪聘用外籍人士作為高管，或年輕的專業人士，他們越來越能買得起高檔住宅產品在同一地區。”

一個獨立的區的一個例子是伊斯特伍德市，被廣泛認為是馬尼拉的首個城市鄉鎮。位於Bagumbayan一個曾經偏遠地區，奎松市，17公頃的鄉鎮採取了一個估計有15年的規劃和建設，按照它的開發者，Megaworld公司。目前，它包括另外12豪華公寓塔樓幾個辦公高樓聳立主機BPO和非BPO公司。

“在伊斯特伍德市，我們能夠實現我們的三個城市鄉鎮的關鍵要素，”傑里科P.圍棋，在Megaworld高級副總裁說。“首先，它有辦公室，住宅公寓，支持這些機構的零售空間和學習機構的組合，使其自成體系; 其次，它坐落在一個安全的地方; 最後，我們在整個酒店，這對我們來說是非常重要的，所以我們可以控制的公共區域，如道路，綠化，安全，交通和清潔服務，單一管理下的唯一開發商和運營商。“

菲律賓鄉鎮自命先鋒正在通過建立幾個集成社區博尼法西奧全球城市（BGC），其中Megaworld是目前國內最大的地主內複製在馬尼拉的伊斯特伍德市的成功在其他地方。對於其“Megaworld在堡壘”項目，地產集團一直致力於開發“生活 – 工作 – 遊戲 – 學習”，以迎合高端的本地和國際客戶中心。該小組還毫不避諱地展示其巨大的土地所有製，分配50公頃的麥金利山35公頃麥金利西15.4公頃住宅區博尼法喬和5公頃福布斯市中心。

然而，激烈的競爭可能來自其他大牌開發商。聯邦土地不具有相同的土地權力，在BGC Megaworld但它名為“Veritown堡”自己的城市鄉鎮的項目，有10公頃，紐約市為主題的發展，也將包含兩個定位類似的高端客戶君悅品牌塔：一家酒店和辦公建築，以及一個住宅樓。

距離BGC只有幾個街區之遙，世紀城也希望能吸引馬尼拉的新興富裕階層購房者人群。擁有品牌的豪華住宅如特朗普大廈馬尼拉，高檔的零售空間，在世紀石塔和即將推出的福布斯傳媒大廈，這種“垂直村落”一個國家的最先進的醫療設施和甲級辦公空間，因為開發商世紀屬性描述的那樣，是一個現代化，綜合性社區，有可能成為馬尼拉的下一任總理的商業和休閒中心的潛力的另一個象徵。

雖然這些鄉鎮彼此靠得很近可以被看作是違反直覺的，業內專家這樣認為。

“它創造的多樣性，提高競爭，提供了更多的產品，它達到了消費者更大數量接近只是在這個意義上是至關重要的，”西格麗德Zialcita，在高緯物業亞太區研究總經理解釋說。“房地產開發商有一個針對不同細分市場的各子公司。此外，還有的發展，以有利於整個區域溢出“。

事實上，基於BGC城市鄉鎮的預期的成功啟發了其他開發商打入蓬勃發展的細分辦公室以支持其現有的住宅項目有。去年，Arthaland公司宣布其高級寫字樓項目，該Arthaland塔的奠基。2017年預計完成的，該塔將補充公司的廣受好評的阿里亞住宅項目，該項目將迎來它的居民明年。

同時，在馬卡蒂市，全國首屈一指的金融和商務區，阿亞拉地產正在尋求其阿亞拉中心模型轉換到所謂的“電路馬卡蒂’附近的重建項目，位於前賽道的網站。隨著PHP39十億（USD875萬美元）的預算，開發商及其子公司肺泡土地，阿亞拉購物中心和阿亞拉地產Businesscapes有新的娛樂中心寄予厚望：巡迴梃企業廣場未來的成功，兩塔寫字樓公寓，可能會產生在肺泡的旗艦住宅公寓項目，冬至塔進一步的興趣，反之亦然。

但由於土地稀缺，尤其是在馬卡蒂和BGC，成為未來的一個問題，專家預測，更多的高樓城市鄉鎮將主宰首都的天際線，特別是引進了東盟經濟共同體之後。

“很多馬尼拉已經被重新開發，適用於一個龐大的混合利用現有土地，住宅開發不再可用，指出：”在仲量聯行菲律賓當地市場總監菲利普G. Anonuevo。

他補充說，主要的開發人員走上帕西格或奎松城工業區的選擇 – 目前最檢索城市在世界上，根據房地產門戶Lamudi – 建立自己的鄉鎮。“開發商的高層戰略使他們能夠製造和銷售項目，同時最大限度地提高土地的價值。”

Antton諾德伯格在KMC MAG集團的研究部負責人對此表示贊同：“當我看看那裡這些鄉鎮都在上漲的地圖，沒有什麼留在老馬尼拉和它的城市。造成這個的一個因素是，它幾乎是不可能鞏固土地存在了，這些大型項目。“他認為，可行的替代方案可能會在麗湖和馬尼拉灣填海區出現，或者在北部更遠。

“我的預測是贊成沃提斯北部奎松市，由於高勞動力集水區。這將是在北方的主要CBD，“他說。“又在我的列表的頂部是灣城，裡面有很多的因素，可以使其茁壯成長：靠近港口，馬卡蒂和BGC; 無障礙向南; 和物業類型，從賭場到幾個商場的有趣組合“，指的PAGCOR的娛樂城和SM開發公司的亞洲購物中心複雜的回收灣城。

作為菲律賓的城市鄉鎮部分還長，是馬卡蒂作為受到威脅該國的主要金融和商業中心的地位？

“馬加CBD仍將作為全國金融中心為廣大跨國公司和本地企業集團還是喜歡將設在小區，”預測高緯的Zialcita。“該地區還擁有良好的基礎設施，位於市中心的馬尼拉之內，是非常方便，這使得它挖掘勞動力來源廣 – 從奎松市在南北方的馬尼拉市。
“這個CBD目前正在重建，這將刺激房地產活動在該地區，並幫助它保持其作為國家的首要商業樞紐的地位。”

誰在背後：阿亞拉地產; 肺泡土地直播：冬至塔一（2018），冬至二座（2019）工作：梃企業廣場西塔（Q3 2019），東方鐵塔（TBA）播放：電路馬卡蒂是阿亞拉地產四大自成一體的發展方向之一在城市地區。定位於成為一個商業和娛樂中心，它位於舊站。安娜賽馬場和非常靠近主要阿亞拉中心CBD，這也目前正在重建。娛樂產品包括電路劇院和電路裡，增加了22公頃的社區的吸引力。價格區間：PHP3.8萬個公寓單位（USD85,200）至PHP19.1萬元（USD428,200）為什麼它的下一任總理CBD：“馬加是我們的皇冠上的明珠; 這是我們的承諾，馬卡蒂繼續是相關的，“根據阿亞拉地產公司總裁兼首席執行官伯納德·文森特O.鏑。“在全面發展後，電路將有140萬平方米的住宅，商舖，寫字樓，以及更多的總樓面面積。”